قیمت خانه در چندین مرکز شهری کانادا از سال ۲۰۲۲، که با شروع همهگیری کرونا به اعداد بیسابقهای رسید، به شکل قابلتوجهی کاهش یافته است. با توجه به اینکه روند سقوط قیمتها در بازارهای اصلی سراسر کشور ادامه یافته است، اکنون این پرسش مطرح میشود که آیا- و چه زمانی- دوران رقابت بر سر قیمتها و افزایش بهای خانهها بازخواهد گشت یا خیر.
میانگین قیمت خانه در کلانشهر تورنتو از سال ۲۰۲۲ بالغ بر ۲۰ درصد کاهش یافته و در کلانشهر ونکوور نسبت به قیمتهای اوج همان سال حدود ۱۱ درصد پایینتر آمده است. در عینحال، فروش اجباری خانهها در انتاریو طی ۶ ماه گذشته بهشدت افزایش یافته است. برخی از کارشناسان میگویند قیمتهای بالای سال ۲۰۲۲ در اوایل سال ۲۰۳۰ بازمیگردند.
کارشناسان میگویند بازار املاک به بنبست رسیده است: قیمت مسکن هنوز برای بیشتر خانهاولیها گران است و هنوز به اندازهای به قیمتهای اوج قبلی نزدیک نشده که فروشندهها را به فروش خانه ترغیب کند. اما این وضعیت برای آینده بازار در کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت، برای افرادی که به فکر فروش، خرید یا تغییر خانه هستند، چه سرنوشتی رقم خواهد زد؟
کاهش قیمتها
از کاهش قابلتوجه میانگین قیمت خانه در کلانشهر تورنتو و ونکوور که بگذریم، بازارهای دیگر هم افت مشابهی را پشت سر گذاشتهاند. اما این سیر نزولی با ثبات نسبی قیمتها در دشتهای کانادا و مناطق دیگر تا حدی جبران شده است.
همچنین در تورنتو شاهد افزایش قابلتوجه فروش اجباری خانهها بودهایم، بهگونهای که نرخ فروش اجباری در سال جاری شش برابر بیشتر از سال ۲۰۲۲ بوده است. فروش اجباری از طریق مصادره یا پروسههای قضایی دیگر و در شرایطی رخ میدهد که صاحبخانه در بازپرداخت تسهیلات مسکن به مشکل میخورد یا وامدهنده برای بازپسگیری بدهی خود از راههای قانونی اقدام به فروش خانه میکند.
ران باتلر، کارگزار باسابقه املاک، گفت که انتظار دارد نرخ فروش اجباری خانه در انتاریو تا نیمه سال آینده همچنان صعودی باشد و سپس به ثبات برسد.
باتلر افزود که خروج دانشجوهای خارجی تحت محدودیتهای مهاجرتی جدید هم در این امر دخیل بوده و به فروش شتابزده خانهها و کاهش قیمتها منجر شده است.
او ماه گذشته در پستی در شبکه اجتماعی ایکس نوشت: «قیمتها نزولی هستند. دانشجوهای خارجی رفتهاند. پولی وجود ندارد. اجارهبها دیگر مثل سابق نیست. نمیتوان پول زیادی از خانه درآورد. صاحبخانهها چارهای جز این ندارند که خانه را بفروشند.»
باتلر گفت بسیاری از مناطق انتاریو با افت شدید قیمت خانهها روبهرو هستند، بهطوریکه در ماه مه گذشته ۶۸ درصد از خانههای تورنتو زیر قیمت پیشنهادی فروخته شدند و مناطق دیگر افت بهمراتب شدیدتری را تجربه کردند.
او افزود که قیمتها در برخی از بازارهای حبابی انتاریو مانند شمال پیکرینگ، نیاگارا و فورت اری نسبت به سال ۲۰۲۱ تا ۵۰ درصد کاهش یافتهاند.
باتلر گفت: «این یعنی صاحبخانه بیپول شده و وامدهنده هم لطمه بزرگی دیده است.»
قیمتهای اوج سال ۲۰۲۲
باتلر گفت که عوامل متعددی باعث شدند قیمت خانه و آپارتمان در سال ۲۰۲۲ به اوج برسد که از جمله میتوان به ورود خریداران خارجی، نرخ بهره پایین تسهیلات مسکن در دوران همهگیری، سفتهبازی در بخش املاک و نرخ بالای مهاجرت اشاره کرد.
نرخ بهره در اوایل سال ۲۰۲۲ تنها ۰.۲۵ درصد بود. بانک مرکزی کانادا برای مقابله با تورم از ماه مارس همان سال به افزایش نرخ بهره روی آورد و این روند تا رسیدن به نرخ بهره ۵ درصدی در ژوئیه ۲۰۲۳ ادامه یافت. بانک مرکزی از ژوئن ۲۰۲۴ به کاهش نرخ بهره روی آورد و این نرخ از آن زمان تاکنون سیر نزولی داشته است.
بانک مرکزی امسال در پایان ماه اکتبر نرخ بهره کلیدی خود را به ۲.۲۵ درصد کاهش داد، درحالیکه این نرخ در ماه سپتامبر ۲.۵ درصد و در ماه ژوئیه ۲.۷۵ درصد بود. نرخ بهره کلیدی از ماه مارس روی ۲.۷۵ درصد ثابت مانده است.
قیمت معیار خانهها در تورنتو طی دو سال تا سال ۲۰۲۲ حدود ۵۹ درصد افزایش یافته که رابرت هوگ، اقتصاددان و معاون رویال بانک کانادا، آن را در مصاحبه روز ۳ دسامبر با اپک تایمز «بیسابقه» خواند.
بنجامین تال، اقتصاددان بازار سرمایه در کانیدین امپریال بنک آو کامرس، گفت که افزایش سریع قیمت خانه در کانادا در سالهای اخیر از بسیاری از کشورها پیشی گرفته است. او در مصاحبهای در روز ۳ دسامبر افزود: «افزایش قیمتها در کانادا بیشتر از کشورهای دیگر بوده و ما در یک بازه زمانی کوتاه با یک جهش بزرگ مواجه شدیم.»
باتلر گفت عوامل دیگری مانند کمربند سبز کلانشهر تورنتو، تشریفات اداری و خوشبینی بیپایهواساس خریداران باعث افزایش نرخ خرید در زمان اوج قیمتها شد.
با اینحال، او تأکید کرد که خرید خانه در کانادا حتی قبل از همهگیری کرونا برای یک خانواده متوسط دور از ذهن بود. به گفته باتلر، میانگین قیمت خانهها از حداکثر قیمت پیشنهادی او- چهار برابر درآمد سالانه خانوادهها- فراتر میرفت.
بازگشت به قیمتهای ۲۰۲۲؟
مرتضی حیدر، کارشناس داده، میگوید بازگشت به قیمتهای اوج سال ۲۰۲۲ تا چند سال آینده رخ نخواهد داد. او در گفتوگو با اپک تایمز گفت: «بازگشت به قیمتهای اوج در نبود تورم بسیار طولانیتر خواهد بود و این مسئله الزاماً چیز بدی نیست.»
باتلر در مصاحبهای در روز ۴ دسامبر گفت که میانگین قیمت خانهها احتمالاً تا سالهای ۲۰۳۲ یا ۲۰۳۵ به روزهای اوج بازنخواهد گشت که آن هم مستلزم تعدیل قیمتها براساس تورم است. او افزود که روند صعودی قیمتها در ماههای منتهی به جهش قیمتی سال ۲۰۲۲ باعث شد مردم با این تصور اقدام به خرید خانه کنند که قیمتها بیوقفه بالا خواهند رفت.
هوگ، معاون رویال بانک کانادا، گفت که بازارهای بزرگ املاک کانادا تا سال آینده کاهش بیشتری را تجربه خواهند کرد. باتلر نیز چنین آیندهای را پیشبینی کرده است.
او گفت: «واقعیت این است که قیمتها پایین آمدهاند. احتمالاً در بازارهایی مانند تورنتو و ونکوور شاهد کاهش دوباره قیمتها خواهیم بود که البته بسیار تدریجی خواهد بود. قیمتها سقوط نخواهند کرد، اما طی شش تا دوازده ماه آتی به روند نزولی خود ادامه خواهند داد و روند بازیابی قیمتها بسیار کند خواهد بود.»
هوگ گفت که موجودی مسکن در حال بازیابی است و ونکوور و تورنتو با افزایش تعداد خریداران مواجه شدهاند، اما باتلر تأکید کرد که قیمت خانهها هنوز بسیار بالاتر از توان مالی اکثر مردم است.
برآورد هوگ این است که چهار یا پنج سال طول میکشد تا قیمت خانه در تورنتو دوباره به اوج خود برسد و این فرایند را نسبتاً طولانی دانست.
تال گفت جهش قیمتی در دوران همهگیری «اندکی دیوانهوار» بود و بازگشت به قیمتهای اوج بسیار زمانبر خواهد برد.
او افزود: «قیمتها درنهایت به روزهای اوج بازمیگردند، اما زمان زیادی خواهد برد. اتفاقی که در سالهای ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ رخ داد، نتیجه نرخ بهره بسیار پایین و رشد قابلتوجه مهاجرت بود. درحالیکه نرخ عرضه کافی نبود، ایندو عامل باعث افزایش قابلتوجه نرخ تقاضا در بازار مسکن شدند.»
تاریخ و سیاست
باتلر به سقوط پیشین بازار املاک تورنتو در اوایل سال ۱۹۹۰ اشاره کرد و گفت که ۲۲ سال طول کشید تا قیمتها با احتساب تورم دوباره به روزهای اوج بازگردند.
هوگ افزود که دولت فدرال و دولتهای استانی بهطور مشخص در جلوگیری از جهش دوباره قیمتها هماهنگ شدهاند.
او افزود: «سیاست دولت بر بهبود قدرت خرید مردم متمرکز است. از اینرو، هر اقدامی که باعث افزایش قیمتها شود، احتمالاً مورد استقبال قرار نمیگیرد.» او همچنین نسبت به تحقق برنامه دولت لیبرال برای افزایش دو برابری ساختوساز و ساخت ۵۰۰ هزار واحد در سال ابراز تردید کرد.
تال افزود که بازار املاک کانادا در حال پشت سر نهادن یک اصلاح ساختاری ضروری است که بسیاری از بازارها تاکنون تجربهاش نکردهاند.
او گفت: «بسیاری از کاناداییها هرگز اصلاح بازار مسکن را تجربه نکردهاند و تنها چیزی که دیدهاند افزایش ارزش داراییشان بوده است. کسانی که درگیر اصلاح بازار هستند، باید وامشان را با نرخ بهره بالاتر تمدید کنند و این از معایب وضعیت کنونی است.»
تال گفت «بسیاری» از افرادی که میبایست وامشان را با نرخ بهره بالاتر تمدید کنند، از نظر مالی توان انجام این کار را نخواهند داشت.
چشمانداز بازار
چشمانداز بازار کانادا یک بازی دوسر باخت است: قیمتها برای بسیاری از صاحبخانهها همچنان بالا هستند، اما آنقدر با قیمتهای اوج سال ۲۰۲۲ فاصله دارند که آنها انگیزهای برای فروش داوطلبانه خانه خود ندارند.
باتلر گفت قیمت خانه در انتاریو تا ۹ برابر درآمد متوسط خانوار و در بریتیش کلمبیا تا ۱۲ برابر درآمد متوسط خانوار است.
باتلر به شهر سو سنتماری در انتاریو اشاره کرد و آن را نمونهای بارز از قیمتهای نسبتاً بالای مسکن در کانادا دانست و افزود که خانههای مشابه در میشیگان تقریباً با نصف این قیمتها به فروش میرسند.
او گفت: «قیمت خانه در سو سنتماری کانادا ۳۸۹ هزار دلار کانادا و در آنسوی رودخانه در میشیگان ۱۶۹ تا ۱۸۹ هزار دلار آمریکا است. این قیمتها برای آمریکاییها به نسبت درآمدشان همچنان ارزانتر است، زیرا آمریکاییها به دلار آمریکا حقوق میگیرند.»
باتلر پیشبینی کرد که کاهش قیمت خانه در بیشتر بازارهای بزرگ کانادا تا یک یا دو سال آینده ادامه خواهد داشت، اما هوگ و تال جدول زمانی تدریجی و طولانیتری را برای بازگشت به روزهای اوج پیشبینی کردهاند.
هوگ گفت که اگر فشار صعودی در سالهای آتی باعث افزایش میانگین قیمت خانهها شود و بازار را دستخوش تغییر کند و نرخ عرضه به دلیل افزایش نرخ مهاجرت و اوضاع اقتصادی کاهش یابد، «بازگشت به روزهای اوج دور از دسترس خواهد بود.»
حیدر میگوید رشد تدریجی قیمت مسکن برای اقتصاد کانادا لازم است و تال هم گفت که اصلاح بازار یک ضرورت اقتصادی است.
تال گفت: «بازار به تعدیل قیمتها نیاز داشت و این وضعیت هیچ مشکلی ندارد.»
وقتی از باتلر پرسیدند اگر امروز بهعنوان یک جوان تازهکار وارد بازار مسکن کانادا شود در چه مکانی اقدام به خرید خانه خواهد کرد، اینطور پاسخ داد که بهترین گزینه برای انگلیسیزبانها شهرهای کوچک منیتوبا و بهترین گزینه برای فرانسویزبانها شهرهای کوچک کبک است؛ نقاطی که میانگین قیمت خانه در آنها بهمراتب از اکثر نقاط کانادا کمتر است.
